A Prefeitura de São José, buscando um desenvolvimento urbano mais planejado e sustentável, publicou o Decreto nº 24.468/2026. Esta medida crucial regulamenta a aplicação da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) e da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU), instrumentos essenciais previstos no Plano Diretor Municipal. O decreto estabelece diretrizes claras para a aquisição de potencial construtivo adicional e a modificação da finalidade de imóveis, além de definir com precisão a forma de cálculo, a metodologia de cobrança e, fundamentalmente, a destinação dos recursos arrecadados, visando benefícios diretos para a coletividade josefense.
O Contexto Urbano: Plano Diretor e Outorga Onerosa
Para que se compreenda a importância desta regulamentação, é vital contextualizar o papel do Plano Diretor Municipal. Este documento é a principal ferramenta de planejamento urbano, estabelecendo as diretrizes para o crescimento da cidade, o uso e a ocupação do solo. Nele, são definidos coeficientes de aproveitamento que limitam o volume de construção em um terreno. A Outorga Onerosa, prevista pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001), surge como um mecanismo para permitir que o proprietário construa além do limite básico ou altere o uso do imóvel, desde que pague uma contrapartida. Essa contrapartida é uma compensação à coletividade pelos benefícios gerados pela intervenção do poder público ou pela valorização imobiliária decorrente da mudança de parâmetros, permitindo que a cidade suporte e invista na infraestrutura necessária para o novo cenário.
Regulamentação Detalhada do Decreto nº 24.468/2026
O Decreto nº 24.468/2026 oferece segurança jurídica e clareza aos empreendedores e proprietários de imóveis em São José. Ele detalha os procedimentos para aqueles que desejam construir acima do coeficiente básico de aproveitamento ou alterar o uso de um imóvel em áreas onde o Plano Diretor autoriza esses instrumentos. O processo foi simplificado: a solicitação deve ser realizada juntamente com o pedido de alvará de construção ou loteamento, diretamente na Secretaria de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp). Essa integração visa agilizar a tramitação e assegurar que todos os aspectos do projeto estejam em conformidade com as novas regras.
Métodos de Cálculo da Contrapartida
A precisão no cálculo da contrapartida financeira é um dos pilares da transparência do decreto. Para a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC), o valor será calculado com base no Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil, um índice amplamente reconhecido no mercado, e considerará a destinação específica do empreendimento (residencial, comercial ou misto). Essa abordagem garante que o valor reflita os custos de mercado e o impacto gerado. Já a Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU) terá como referência 5% do valor venal do terreno, que é a base de cálculo para tributos municipais, buscando uma justa valoração da mudança de finalidade do imóvel.
Incentivos e Flexibilidade nos Pagamentos
Pensando em estimular a arrecadação e facilitar a vida dos empreendedores, a nova regulamentação prevê descontos para pagamentos à vista. Empreendimentos com contrapartidas de até R$ 500 mil terão um desconto de 10%; valores entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões contarão com 20% de abatimento; e montantes superiores a R$ 2 milhões poderão receber um desconto substancial de 30%. Além disso, para projetos de maior envergadura, que ultrapassem o equivalente a 500 CUBs, o pagamento poderá ser parcelado em até 36 vezes, mediante a assinatura de um termo de compromisso e o cumprimento das condições estabelecidas pelo município, oferecendo uma flexibilidade importante para o planejamento financeiro dos projetos.
Destinação dos Recursos: Um Investimento para São José
Um dos aspectos mais relevantes do decreto é a garantia de que os recursos arrecadados com a Outorga Onerosa serão destinados exclusivamente ao Fundo Municipal de Urbanismo e Serviços Públicos. Este fundo é vital para financiar investimentos estratégicos em infraestrutura urbana, como pavimentação, saneamento e iluminação pública; melhorias na mobilidade, incluindo transporte público e ciclovias; e a qualificação de equipamentos públicos, como escolas, unidades de saúde e áreas de lazer. Essa destinação específica assegura que os ganhos do desenvolvimento urbano sejam revertidos diretamente em benefícios para toda a população de São José, fortalecendo a qualidade de vida na cidade.
A Inovação da Contrapartida Não Financeira
O decreto também inova ao permitir que, em determinadas situações, a contrapartida financeira seja substituída por investimentos diretos que gerem benefícios ambientais, econômicos ou sociais para São José. Essa flexibilidade abre um leque de oportunidades para os empreendedores. Entre as possibilidades estão a doação de áreas ao município para a criação de praças, parques ou corredores verdes; a execução de obras de infraestrutura prioritárias para a comunidade; ou a ampliação, reforma e modernização de equipamentos públicos já existentes. Essa modalidade não apenas diversifica as formas de compensação, mas também pode acelerar a concretização de projetos com impacto positivo e direto na vida dos cidadãos.
Transparência e Governança na Gestão
Para assegurar a máxima transparência e uma gestão eficiente dos recursos do Fundo Municipal de Urbanismo e Serviços Públicos, o decreto estabelece a criação de uma comissão intersecretarial. Este colegiado será formado por representantes das secretarias de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp), de Governo e de Planejamento e Assuntos Estratégicos. A comissão terá a responsabilidade de definir as prioridades de investimento dos valores arrecadados, garantindo que as decisões sejam tomadas de forma técnica, colegiada e alinhada às necessidades mais urgentes da cidade e aos objetivos de longo prazo do Plano Diretor, fortalecendo a governança pública.
O Futuro Urbano de São José: Segurança e Sustentabilidade
Conforme enfatizado pelo secretário de Urbanismo e Serviços Públicos (Susp), Michael Rosanelli, a regulamentação da Outorga Onerosa representa um passo decisivo na implementação efetiva do novo Plano Diretor de São José. A medida visa não apenas oferecer segurança jurídica aos empreendedores, que agora contam com regras claras e previsíveis para seus investimentos, mas também fortalecer os mecanismos de desenvolvimento urbano sustentável. A aplicação transparente e estratégica dos recursos, seja de forma financeira ou por meio de obras e doações, assegura um retorno direto para a população. Esse retorno se traduz em melhorias significativas na infraestrutura da cidade, na qualidade dos serviços públicos e na promoção de um ambiente urbano mais organizado, funcional e agradável para todos os moradores, alinhando crescimento com bem-estar coletivo.
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Fonte: https://saojose.sc.gov.br
